Real Estate (Regulation and Development) Act: क्या घर खरीदारों के लिए वाकई प्रभावी रहा RERA?

 Real Estate (Regulation and Development) Act : रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) एक्ट (RERA), जिसे संसद में मई 2016 में पारित किया गया था, 1 मई 2017 से पूर्ण रूप से लागू हो गया. इसके अंतर्गत सभी राज्यों को अपने-अपने रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटीज़ (RERAs) स्थापित करना अनिवार्य कर दिया गया, जो केंद्रीय अधिनियम के आधार पर काम करेंगी. इसके साथ ही, राज्यों को अधिनियम लागू होने के छह महीने के भीतर अपनी नियमावली बनानी थी.

2017 से पहले घर खरीदना उत्साह की बजाय जोखिम बन चुका था. प्रोजेक्ट में देरी, अधूरी जानकारी, झूठे वादे और खरीदारों के लिए ठोस कानूनी उपाय का अभाव आम बात थी. लोग वर्षों तक घरों के लिए भुगतान करते रहते, लेकिन कब्जे की तारीखें बार-बार टल जाती थीं. इस अराजक स्थिति को सुधारने और खरीदारों का भरोसा बहाल करने के लिए केंद्र सरकार ने RERA की शुरुआत की. 

विशेषज्ञों के अनुसार,आज 8 साल बाद इसका असर पूरे रियल एस्टेट सेक्टर में स्पष्ट रूप से देखा जा सकता है. इस कानून ने न केवल डेवलपर्स के कामकाज में अनुशासन स्थापित किया बल्कि पहली बार घर खरीदारों को स्पष्ट अधिकार और सुरक्षा भी प्रदान की है.

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RERA क्या है और यह कैसे काम करता है?

RERA (रियल एस्टेट रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट एक्ट) प्रत्येक राज्य में स्थापित अलग-अलग रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटीज़ द्वारा लागू किया जाता है. यह कानून सभी प्रोजेक्ट और एजेंटों के लिए अनिवार्य पंजीकरण की व्यवस्था करता है और प्रोजेक्ट की समयसीमा, नक्शे, मंजूरी और वित्तीय विवरणों की पारदर्शिता सुनिश्चित करता है. इसके अलावा, यह खरीदारों की शिकायतों को निपटाने और झूठी जानकारी या वादे के उल्लंघन पर कार्रवाई करने का अधिकार भी देता है. RERA के लागू होने से रियल एस्टेट सेक्टर में अनुशासन आया और खरीदारों के अधिकारों की सुरक्षा मजबूत हुई.

यह सुनिश्चित करता है कि खरीदारों को यह पता हो कि जिस प्रोजेक्ट में वे निवेश कर रहे हैं, उसके कानूनी और वित्तीय रिकॉर्ड RERA पोर्टल पर उपलब्ध हैं.

RERA से पहले और बाद के बदलाव

RERA से पहले: प्रोजेक्ट में देरी आम थी. खरीदारों को वास्तविक जानकारी नहीं मिलती थी और समझौते अस्पष्ट होते थे. शिकायत निवारण के लिए कोई प्रभावी प्लेटफॉर्म नहीं था.

RERA के बाद: प्रोजेक्ट की समयसीमा और फंड के उपयोग के प्रति जवाबदेही बढ़ी, पारदर्शिता में सुधार हुआ, शिकायत दर्ज करना आसान हुआ और खरीदारों और डेवलपर्स के बीच भरोसा लौटना शुरू हुआ.

होम एंड सोल की चेयरपर्सन साक्षी कटियाल ने इस बदलाव पर कहा, “RERA ने घर खरीदने वालों (homebuyers) को सच में ताकत दी है. पहले रियल एस्टेट में भरोसा कम था, लेकिन अब प्रोजेक्ट का पंजीकरण, सभी जानकारियों का खुलासा और साफ-सुथरे समझौते होने की वजह से खरीदार हर चीज़ पर भरोसा कर सकते हैं.”

“अब घर बेचने वाले सिर्फ बड़े-बड़े वादे नहीं करते, बल्कि अपने दावों को ठोस डेटा और जानकारी के साथ साबित करते हैं. RERA डेवलपर्स को अनुशासन में लाया, जिससे उन्हें समय पर प्रोजेक्ट पूरा करना और पैसे का सही इस्तेमाल करना जरूरी हो गया. इसका सबसे बड़ा फायदा यह हुआ कि घर खरीदार मजबूत हुए और बाजार अब ज्यादा पारदर्शी, भरोसेमंद और खरीदार-केंद्रित बन गया.”

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पारदर्शिता और जवाबदेही बढ़ी 

अब डेवलपर्स के लिए यह अनिवार्य है कि उनका हर प्रचार सामग्री, विज्ञापन और वादा RERA पोर्टल पर दी गई जानकारी के अनुसार हो. अगर कोई जानकारी गलत या भ्रामक पाई जाती है तो इसके खिलाफ तुरंत कार्रवाई की जाती है. इस बदलाव ने डेवलपर्स और खरीदारों के बीच भरोसे को मजबूत किया है.

गुलशन ग्रुप की डायरेक्टर Yukti Nagpal का कहना है, “रियल एस्टेट में भरोसा और सटीकता हमेशा साथ चलते हैं. आज के खरीदार पहले से कहीं ज्यादा जानकारी रखते हैं और RERA ने इस जागरूकता के साथ सिस्टम भी दिया है. अब हर प्रचार सामग्री RERA पोर्टल पर दर्ज जानकारी के अनुसार होनी चाहिए, इससे हर तरह का असमंजस या भ्रम खत्म हुआ है और लक्ज़री प्रोजेक्ट्स की जानकारी पूरी तरह पारदर्शी और भरोसेमंद बन गई है.”

नागपाल के अनुसार, "इस पारदर्शिता ने वास्तव में हमारे ग्राहकों के साथ संबंध मजबूत किए हैं. ग्राहक अब पूरी तरह जानते हैं कि उन्हें क्या मिलेगा, और हम डेवलपर्स हर चीज़ के लिए जिम्मेदार हैं. इससे लक्ज़री मार्केट अब ज्यादा भरोसेमंद और सुरक्षित बन गया है, जहाँ अटकलों की जगह भरोसा काम करता है.”

शिकायत निवारण में सुधार, लेकिन चुनौतियां अभी बाकी हैं

RERA ने घर खरीदारों के लिए एक औपचारिक शिकायत निवारण प्रणाली (formal grievance redressal system) बनाई है, जो पहले नहीं थी. अब कई राज्यों में ऑनलाइन शिकायत पोर्टल और तेज़ सुनवाई की व्यवस्था मौजूद है. लेकिन कुछ राज्यों में मामलों का बैकलॉग अभी भी चुनौती बना हुआ है.

जेनिका वेंचर्स के फाउंडर और सीईओ अभिषेक राज बताते हैं: “कुछ रेगुलेटरी अथॉरिटीज़ ने शिकायत निवारण और तेज़ फैसलों के लिए प्रभावी ऑनलाइन सिस्टम लागू किए हैं, लेकिन कुछ अन्य अभी भी भारी बैकलॉग और संसाधनों की कमी से जूझ रहे हैं.”

अभिषेक राज के अनुसार, इसमें कोई शक नहीं कि RERA ने भारत में घर खरीदने के तरीके को पूरी तरह नया रूप दिया है, जिसमें खरीदार को रियल एस्टेट शासन का केंद्र बनाया गया है. “पहली बार खरीदारों के पास ऐसा कानूनी ढांचा है जो उनके निवेश की सुरक्षा करता है और डेवलपर्स की जवाबदेही सुनिश्चित करता है. प्रोजेक्ट का अनिवार्य पंजीकरण, वित्तीय पारदर्शिता और तय समयसीमा ने खरीदारों को अधिक भरोसा दिया है और संपत्ति लेनदेन में अनिश्चितता कम की है.”

अभिषेक राज ने कहा कि हालांकि RERA का मकसद मजबूत है, लेकिन इसका ऑन-ग्राउंड इम्प्लीमेंटेशन हर राज्य में काफी अलग है.

विशेषज्ञ के अनुसार, सभी कमियों के बावजूद, RERA का असर घर खरीदारों के मनोबल पर बहुत गहरा रहा है. इससे खरीदारों का भरोसा वापस आया है और डेवलपर्स अब अपने काम को ज्यादा ईमानदारी और नियमों के अनुसार करने लगे हैं.

“RERA को सही तरीके से काम करने के लिए इसे लगातार लागू करना और डिजिटल निगरानी रखना जरूरी है, साथ ही हर राज्य में समय-समय पर इसकी समीक्षा भी होनी चाहिए. यह कानून एक बड़ा कदम है, जिसने दिखाया है कि भारत में घर खरीदारों की सुरक्षा और रियल एस्टेट उद्योग की पेशेवरिता साथ-साथ हो सकती है.”

RERA का राज्यों में असर

RERA की प्रभावशीलता और गति राज्यों के बीच अलग-अलग है. कुछ राज्यों ने डिजिटल निगरानी, नियमों के पालन और शिकायत निवारण में तेजी ला दी है, जबकि कुछ राज्यों में प्रक्रिया धीमी और लापरवाह बनी हुई है.

इलीटप्रो इंफ्रा के फाउंडर और डायरेक्टर वीरेन मेहता कहते हैं, “RERA के तहत शिकायत निवारण प्रणाली ने घर खरीदारों के लिए एक मंच प्रदान किया है… हालांकि कुछ राज्यों में प्रशासनिक देरी अभी भी बनी हुई है.”

मेहता का मानना है कि RERA ने एक व्यवस्थित ईकोसिस्टम तैयार किया है जहाँ पारदर्शिता, जवाबदेही और खरीदार सुरक्षा को मापने योग्य मानक बनाया गया है. उन्होंने बताया कि RERA लागू होने से पहले घर खरीदार अक्सर प्रोजेक्ट में देरी, डेवलपर के अस्पष्ट वादे और कानूनी विकल्पों की कमी का सामना करते थे. इस एक्ट ने इस स्थिति को बदल दिया जिससे प्रोजेक्ट का पंजीकरण, वित्तीय जानकारी का खुलासा और समय पर प्रोजेक्ट पूरा करना अब अनिवार्य हो गया है.

“RERA के तहत शिकायत निवारण प्रणाली ने घर खरीदारों को अपनी शिकायतें दर्ज कराने और न्याय पाने का प्लेटफॉर्म दिया है. हालांकि कुछ राज्यों में प्रशासनिक देरी अभी भी मौजूद है, लेकिन हाल ही में प्रक्रिया को पहले डिजिटल शिकायत पोर्टल के जरिए और फिर नियमों के पालन की जांच के जरिए आसान बनाया गया है. साथ ही, खरीदारों का भरोसा भी काफी बढ़ा है क्योंकि अब डेवलपर्स पर अधिक निगरानी रहती है, जिससे वे समय पर प्रोजेक्ट पूरा करने और निष्पक्ष तरीके से काम करने के लिए जिम्मेदार रहते हैं.”

“हालांकि, RERA की दीर्घकालीन सफलता इस बात पर निर्भर करती है कि इसे राज्यों में लगातार लागू किया जाए, समान रूप से पालन हो और प्रक्रियात्मक खामियों को कम किया जाए. लगातार सुधार के साथ, RERA स्पष्ट रूप से एक ऐसा आधार बन गया है जिसने भारत के प्रॉपर्टी मार्केट को पहले से कहीं अधिक भरोसेमंद और खरीदार-केंद्रित बना दिया है.”

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डेवलपर्स की निगरानी और खरीदारों की सुरक्षा

RERA ने डेवलपर्स के लिए यह अनिवार्य कर दिया है कि वे प्रोजेक्ट के फंड एक विशेष खाते में रखें, झूठे वादे न करें, समय पर निर्माण पूरा करें और खरीदारों को सटीक जानकारी दें.

इससे सेक्टर में पेशेवर व्यवहार बढ़ा है और खरीदारों का भरोसा बहाल हुआ है. विशेषज्ञों का मानना है कि अब डेवलपर्स पहले से कहीं अधिक जवाबदेह और निगरानी के अंतर्गत हैं.

क्या अभी भी खामियां बाकी हैं?

RERA ने रियल एस्टेट सेक्टर में बड़े सुधार किए हैं, लेकिन कुछ डेवलपर्स अब भी प्रोजेक्ट के चरणों को गलत तरीके से घोषित करना, समयसीमा बढ़ाने की कोशिश करना या प्रक्रियागत देरी का फायदा उठाना जैसी छोटी-छोटी  खामियों का फायदा उठाते हैं.

विशेषज्ञों का मानना है कि इन खामियों को पूरी तरह खत्म करने के लिए लगातार निगरानी, डिजिटल ट्रैकिंग और राज्य स्तर पर कड़ी लागू व्यवस्था जरूरी है.

डेवलपर्स द्वारा अभी भी कुछ खामियों का फायदा उठाए जाने के बारे में जोतवानी एसोसिएट्स के को-मैनेजिंग पार्टनर दिनेश जोतवानी कहते हैं, "नियामक ढांचे के बावजूद कई खामियां अभी भी मौजूद हैं. कभी-कभी डेवलपर्स ‘चल रहे प्रोजेक्ट्स’ का पंजीकरण टालने के लिए परिभाषागत अंतराल का फायदा उठाते हैं या समझौतों को ऐसे बदलते हैं कि वे RERA के दायरे से बाहर आ जाएँ.”

दिनेश जोतवानी ने बताया कि कुछ मामलों में, एस्क्रो निकासी की मजबूत जांच (escrow withdrawals lack robust verification) न होने के कारण फंड का कुछ हिस्सा गुमराह तरीके से इस्तेमाल किया जा सकता है.

उन्होंने कहा, “इंडस्ट्री के पेशेवर बताते हैं कि कभी-कभी डेवलपर्स नियमों की प्रक्रिया में देरी का फायदा उठाते हैं. वे बस समय निकालने के लिए RERA के आदेशों को अपील ट्रिब्यूनल में चुनौती देते हैं. कुछ राज्यों में कमजोर निरीक्षण की वजह से प्रमोटर्स निर्माण की प्रगति कम दिखा सकते हैं या सोसाइटी और RWA बनाने में देरी कर सकते हैं.”

जोतवानी ने यह भी कहा कि एजेंट कभी-कभी पंजीकरण विवरण अपडेट न करना या खरीदारों को प्रोजेक्ट मंजूरी के बारे में गलत जानकारी देना जैसे ग्रे एरिया का फायदा उठाते हैं.

उन्होंने कहा, “हालांकि RERA ने गलत प्रथाओं को काफी हद तक कम कर दिया है, लेकिन जहां लागू करने में ढील होती है, वहां डेवलपर्स अब भी नियमों का फायदा उठाते हैं. इन बची हुई खामियों को बंद करने के लिए निरीक्षण मजबूत करना, चल रहे प्रोजेक्ट्स के पंजीकरण नियम सख्त करना और गैर-अनुपालन पर सजा बढ़ाना जरूरी है.”

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निष्कर्ष: आज घर खरीदार ज्यादा सुरक्षित हैं

कुल मिलाकर, RERA भारतीय रियल एस्टेट सेक्टर में क्रांतिकारी बदलाव लाया है. पारदर्शिता बढ़ी है और जवाबदेही स्थापित हुई है. शिकायत निवारण अब आसान हो गया है और सबसे महत्वपूर्ण, खरीदारों का भरोसा वापस आया है.

कुछ चुनौतियां अभी भी हैं, लेकिन RERA ने भारतीय रियल एस्टेट को व्यवस्थित, भरोसेमंद और खरीदार-केंद्रित दिशा दी है. उम्मीद है कि यह बदलाव आगे और मजबूत होगा.

Note: This content has been translated using AI. It has also been reviewed by FE Editors for accuracy.

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